Δευτέρα, 2 Ιανουαρίου 2012

“Φούσκα” με απρόβλεπτες διαστάσεις τα ακίνητα στην Κίνα…

  • china_darfur_olympicsΗ αγορά ακινήτων της Κίνας έχει υπερθερμανθεί και στο παρελθόν. Αλλά το Πεκίνο έχει επανειλημμένα δηλώσει ότι θα «δρόσιζε» τα πράγματα στη συνέχεια. Δεν το έκανε ποτέ. Τώρα, καθώς η ίδια η αγορά διορθώνει, ένα μεγάλο μέρος της οικονομίας της χώρας έχει σπασμούς στέλνοντας κρουστικά κύματα μέσω της παγκόσμιας οικονομίας.
  • Σειρά παραγόντων αναμένεται να υπονομεύσουν την οικονομική ανάπτυξη της χώρας

Επί χρόνια οι αναλυτές προειδοποιούσαν για επικείμενη «φούσκα» στην αγορά ακινήτων της Κίνας, αλλά η προβλεπόμενη ύφεση, δηλαδή το σκάσιμο της φούσκας ποτέ δεν συνέβη – έτσι ήταν, μέχρι τώρα. Όμως, πριν από δύο μήνες, εργολάβοι στη Σαγκάη ξεκίνησαν να μειώνουν τις τιμές έως και κατά το ένα τρίτο στα συγκροτήματα πολυτέλειας που έχτισαν τελευταία. Πλήθη ιδιοκτητών που είχαν αγοράσει πρόσφατα διαμερίσματα στις προηγούμενες τιμές μαζεύτηκαν στα μεσιτικά γραφεία σε όλη την πόλη, απαιτώντας επιστροφές. Μερικοί θυμωμένοι επενδυτές άρχισαν να χειροδικούν, σπάζοντας παράθυρα και διαλύοντας εκθεσιακούς χώρους.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιών στη Σαγκάη δεν είναι οι μόνοι που εκνευρίζονται. Οι αιφνίδιες, απότομες μειώσεις των τιμών καταστρέφουν τις αγορές ακινήτων σε ολόκληρη την Κίνα. Σύμφωνα με το μεσιτικό γραφείο Homelink, οι τιμές των καινούργιων κατοικιών στο Πεκίνο μειώθηκαν 3% μόνο το Νοέμβριο. Και η ελεύθερη πτώση μπορεί να συνεχιστεί για κάποιο χρονικό διάστημα. Το Centaline, ένα άλλο κορυφαίο μεσιτικό γραφείο, εκτιμά ότι οι κατασκευαστές έχουν συσσωρεύσει απούλητα ακίνητα για 22 μήνες στο Πεκίνο και 21 μήνες στη Σανγκάη. Όλοι, από τους τοπικούς κατόχους γης μέχρι τους κινέζους κερδοσκόπους και τους διεθνείς επενδυτές, ανησυχούν πλέον για το γεγονός ότι αυτές οι εκπτώσεις δείχνουν ότι «η μεγαλύτερη φούσκα του αιώνα», όπως την αποκαλούσαν στις αρχές του έτους [1], μόλις έσκασε, με σοβαρές συνέπειες όχι μόνο για μια από τις πιο υποσχόμενες οικονομίες του κόσμου - αλλά και διεθνώς.

Αυτό που κάνει το μέλλον να φαίνεται ιδιαίτερα δυσοίωνο είναι η έλλειψη οδών διαφυγής. Αν οι Κινέζοι επενδυτές πανικοβληθούν και τρέξουν να πουλήσουν, θα ανακαλύψουν ότι σε μια αγορά που κατακλύζεται από τις εκπτώσεις των κατασκευαστών, οι αγοραστές είναι πολύ δύσκολο να βρεθούν. Οι επόμενοι τρεις μήνες θα είναι κρίσιμοι για την ομάδα των κινέζων επενδυτών που έχουν κατακλυστεί από μετρητά για χρόνια αλλά δεν έχουν ένα μέρος να τα τοποθετήσουν. Αντί για την ανάπτυξη μιας πιο ισόρροπης, με βάση την κατανάλωση οικονομίας, ένα ολόκληρο καθεστώς τεχνοκρατών του Πεκίνου - μεθυσμένοι από την ανάπτυξη που προήλθε από τις επενδύσεις - άφησε την αγορά ακινήτων να λειτουργεί στο κόκκινο για πάρα πολύ καιρό και, όταν αναγκάστηκε να δράσει, δεν είχε την απαραίτητη αξιοπιστία να επαναφέρει τον τομέα σε λογικότερα επίπεδα. Η παράλειψη αυτή απειλεί να υποσκάψει τη συνεχιζόμενη οικονομική άνοδο της χώρας.

Τα πάθη της αγοράς ακινήτων στέλνουν ήδη κρουστικά κύματα μέσω της ευρύτερης οικονομίας της Κίνας. Η κινεζική παραγωγή χάλυβα - καθοδηγούμενη σε μεγάλο βαθμό από της κατασκευής – μειώθηκε 15% από τον Ιούνιο και σχεδόν το ένα τρίτο των κινεζικών χαλυβουργιών τώρα πια χάνουν χρήματα. Ραδιοφωνικές ανταποκρίσεις στην Κίνα αναφέρουν ότι το ήμισυ όλων των κτηματομεσιτών στη νότια πόλη Shenzhen έχουν κλείσει τα γραφεία τους. Σύμφωνα με το Centaline, περισσότερες από 100 τοπικές δημοπρασίες δημόσιας γης τον περασμένο μήνα απέβησαν άκαρπες και τα έσοδα από την πώληση γης στο Πεκίνο έχουν μειωθεί 15% φέτος. Χωρίς αυτά τα έσοδα, οι τοπικές κυβερνήσεις δεν έχουν κανένα τρόπο να επιστρέψουν τα βαριά δάνεια που έχουν συνάψει για τη χρηματοδότηση φιλόδοξων έργων υποδομής, ή τα πρόσθετα δάνεια που θα χρειαστούν για να κρατήσουν σε ανοδική τροχιά την ανάπτυξη του ΑΕΠ το επόμενο έτος.

Σε μερικές πόλεις, όπως η παράκτια Wenzhou και η πλούσια σε άνθρακα Ordos, η κατάρρευση των τιμών των ακινήτων έχει προκαλέσει μια πραγματική πιστωτική κρίση, με αναφορές για επιχειρηματίες που καταστράφηκαν να πηδούν από στέγες κτιρίων και κάποιους άλλους να φεύγουν από τη χώρα. Η απόφαση της κεντρικής τράπεζας στις 5 Δεκεμβρίου να μειώσει το ποσοστό υποχρεωτικής τήρησης ελάχιστων αποθεματικών για πρώτη φορά μέσα σε τρία χρόνια, σηματοδότησε μια ευρύτερη κίνηση για την άντληση χρήματος στην οικονομία. Το Πεκίνο επέβαλλε στις τράπεζες στην Wenzhou να επεκτείνουν τα δάνεια έκτακτης ανάγκης σε δανειολήπτες που έχουν πρόβλημα. Φυσικά, οι αξιωματούχοι μπορούν να σταματήσουν το ξεπούλημα απλώς και μόνο με το να δώσουν αρκετά φτηνά δάνεια στους κατασκευαστές για να μπορέσουν να μεταφέρουν στο μέλλον το χαρτοφυλάκιο των απούλητων ακινήτων τους. Αλλά μια τέτοια στρατηγική δημιουργεί τον κίνδυνο εκ νέου διόγκωσης της φούσκας.

Ο αντίκτυπος της ύφεσης της στεγαστικής αγοράς θα έχει σημαντικές επιπτώσεις σε παγκόσμιο επίπεδο. Διεθνείς προμηθευτές που έχουν τροφοδοτήσει την κατασκευαστική έκρηξη της Κίνας - ορυχεία σιδηρομεταλλεύματος στην Αυστραλία και τη Βραζιλία, ορυχεία χαλκού στη Χιλή, εργοστάσια ξυλείας στον Καναδά και τη Ρωσία και πολυεθνικές κατασκευής εξοπλισμού, όπως η Caterpillar και η Komatsu - θα μπορούσαν να πληγούν σοβαρά. Οι βαριές απώλειες στην ακίνητη περιουσία και τα σχετικά δάνεια θα μπορούσαν να βλάψουν τις επενδύσεις και την εμπιστοσύνη των καταναλωτών, υπονομεύοντας την αυξητική τάση της κινεζικής ζήτησης που έχει καταστεί μια πολύ αναγκαία μηχανή ανάπτυξης για τα πάντα, από τα αεροπλάνα Boeing ως τα αυτοκίνητα της Volkswagen και της GM και τα fast food KFC και McDonald.

Για να κατανοήσει κανείς πώς συνέβη αυτό, πρέπει να αναλύσει το πλήθος των στρεβλώσεων και να συνυπολογίσει τα παιχνίδια που χαρακτηρίζουν την αγορά ακινήτων της Κίνας. Η κατασκευή κατοικιών καλύπτει πλέον σχεδόν το δέκα τοις εκατό του συνολικού ΑΕΠ της χώρας – τέσσερις ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα από όσο ήταν στην κορύφωση της φούσκας των ακινήτων των ΗΠΑ το 2005. Επιθετικοί αναλυτές έχουν υποστηρίξει από καιρό ότι η μεγάλης κλίμακας αστυφιλία και η ραγδαία αύξηση των εισοδημάτων δικαιολογούν μια τέτοια εξαιρετικά μεγάλη άνθηση.

Ωστόσο, οι νέοι κάτοικοι των αστικών κέντρων δεν είναι η άμεση κινητήρια δύναμη της πρόσφατης ανοδικής πορείας της αγοράς ακινήτων της Κίνας. Οι κινέζοι επενδυτές, μεγάλοι και μικροί, είναι εκείνοι που δημιούργησαν την αγορά. Για περισσότερο από μια δεκαετία, έχουν στοιχηματίσει υπέρ πιο μακροπρόθεσμων τάσεων ζήτησης στην αγορά, αγοράζοντας πολλά ακίνητα - συχνά δεκάδες κάθε φορά - τα οποία στη συνέχεια αφήνουν κενά με την πεποίθηση ότι οι τιμές θα αυξηθούν. Οι εκτιμήσεις για τέτοιου είδους αδρανείς επενδύσεις κυμαίνονται από 10 εκατομμύρια έως 65 εκατομμύρια σπίτια. Κανείς δεν ξέρει πραγματικά τον ακριβή αριθμό, αλλά η οπτική εντύπωση που δημιουργείται από τεράστιες περιοχές «φαντάσματα», που γεμίζουν με σειρές επί σειρών ακατοίκητων μονοκατοικιών και συγκροτημάτων διαμερισμάτων, αφήνει τον παρατηρητή με μια αίσθηση επενδύσεων που, κυριολεκτικά, δεν περιέχουν τίποτα.

Η μανία με τα κενά ακίνητα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην έλλειψη ελκυστικών εναλλακτικών λύσεων. Αυστηροί έλεγχοι επί των εκροών κεφαλαίου αποτρέπουν τους περισσότερους κινέζους πολίτες από την τοποθέτηση οποιουδήποτε πραγματικού χρηματικού ποσού στο εξωτερικό. Οι κινεζικές τραπεζικές καταθέσεις αποφέρουν πολύ χαμηλά επιτόκια - κάτω από το ποσοστό του πληθωρισμού για το 2010. Η κοινή γνώμη θεωρεί τα εγχώρια χρηματιστήρια, τα οποία έχουν υποστεί σκαμπανεβάσματα κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, ως κάτι περισσότερο από υψηλού κινδύνου τζόγο. Αντίθετα, τα ακίνητα, που δεν έχουν δει μια συνεχή ύφεση από τότε που η Κίνα επέτρεψε την ιδιοκτησία σπιτιών στη δεκαετία του 1990, από καιρό φαίνονταν σαν ένα σίγουρο στοίχημα.

Η αντίδραση του Πεκίνου στην παγκόσμια οικονομική κρίση έριξε λάδι στην φωτιά. Για να διατηρηθεί η αύξηση του ΑΕΠ στο περίπου 10% κατά τη διάρκεια μιας τεράστιας κάμψης της παγκόσμιας ζήτησης, οι ηγέτες της Κίνας μηχανεύτηκαν μια έκρηξη δανεισμού που επέκτεινε την προσφορά χρήματος στη χώρα κατά περίπου δύο τρίτα. Η αγορά ακινήτων ήταν ήδη το ιδανικό μέρος για τους Κινέζους να τοποθετήσουν τα μετρητά τους. Τώρα, οι επενδυτές είχαν πολύ περισσότερα μετρητά για να τοποθετήσουν. Κατά συνέπεια οι τιμές αυξήθηκαν: Σε πολλές περιοχές, το κόστος των πολυτελών κατοικιών διπλασιάστηκε μέσα σε μόλις δύο χρόνια.

Αλλά αυτή η κερδοσκοπία ανέβασε την τιμή της στέγασης και άφησε στη μοίρα τους τούς ανθρώπους που χρειάζονται πραγματικά ένα σπίτι για να ζήσουν. Λαμβάνοντας υπόψη τις τιμές που επικράτησαν νωρίτερα φέτος την άνοιξη, ο μέσος μισθωτός στο Πεκίνο θα έπρεπε να εργάζεται 36 χρόνια για να πληρώσει ένα μέσο σπίτι, σε σύγκριση με 18 χρόνια στη Σιγκαπούρη, 12 στη Νέα Υόρκη και πέντε στη Φρανκφούρτη. Ο πόλεμος προσφορών έχει ωθήσει περαιτέρω τους κατασκευαστές να αναπτύσσουν όλο και πιο δαπανηρές κατοικίες πολυτελείας που οι επενδυτές επιθυμούν αλλά λίγοι απλοί άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

Από την άνοιξη του 2010, οι ηγέτες της Κίνας γίνονταν όλο και περισσότερο ανήσυχοι ότι η εκτόξευση των τιμών θα σπείρει τους σπόρους μιας κοινωνικής αναταραχής. Σε απάντηση, το Πεκίνο επέβαλε μια σειρά μέτρων αποθέρμανσης για να συγκρατήσει την κερδοσκοπική ζήτηση. Σε αυτά περιλαμβάνεται ένας όρος για μεγαλύτερες προκαταβολές, σκληρότερες προϋποθέσεις για στεγαστικά δάνεια, απαιτήσεις άδειας παραμονής για τους αγοραστές σπιτιών και περιορισμός του αριθμού σπιτιών που μπορεί να αγοράσει μια οικογένεια. Παρά το γεγονός ότι οι περιορισμοί αυτοί εστιάζονται κυρίως στο Πεκίνο και τη Σαγκάη, όπου οι κεντρικές αρχές κατέχουν τη μεγαλύτερη εξουσία, είχαν ως στόχο να στείλουν ένα σαφές μήνυμα ότι οι ηγέτες της Κίνας ήθελαν την σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων.

Οι κατασκευαστές ακίνητων, όμως, πίστευαν ότι είχαν δει ξανά το έργο αυτό. Είχαν αντιμετωπίσει και προηγούμενες εκστρατείες αποθέρμανσης, με πιο πρόσφατη εκείνη στις αρχές του 2008. Κάθε μια διήρκεσε λίγους μήνες πριν επανέλθει η αγορά στην καθημερινότητά της. Οι τοπικές κυβερνήσεις εξαρτώνται από μια υγιή αγορά ακινήτων για τη δημιουργία εσόδων από τις πωλήσεις γης (καθώς το κράτος είναι ο ιδιοκτήτης της γης) και η ανάπτυξη ακινήτων έχει από καιρό καταστεί μια βασική κινητήρια δύναμη της αύξησης του ΑΕΠ που η κεντρική κυβέρνηση και επιζητεί και επιβραβεύει. Ας τους αφήσουμε να δούν τις επιπτώσεις της επιβράδυνσης, σκέφτηκαν οι κατασκευαστές, και οι ηγέτες της Κίνας θα βιαστούν να υποστηρίξουν τον κλάδο μας. Πάντα έτσι έκαναν στο παρελθόν.

Έτσι, οι κατασκευαστές στοιχημάτισαν κατά της αποθέρμανσης. Συνέχισαν να δανείζονται και να χτίζουν, ακόμη και απέναντι σε μια σχετικά μουδιασμένη και αβέβαιη αγορά. Μέχρι εκείνο το σημείο, οι Κινέζοι κατασκευαστές ήταν σε θέση να διακινήσουν ό, τι χτίστηκε, συνήθως προπωλώντας το πριν από την ολοκλήρωσή του. Όμως, από το τέλος της άνοιξης του 2010, άρχισαν να συσσωρεύονται σημαντικά αποθέματα απούλητων σπιτιών, για την ημέρα που η κυβέρνηση, όπως σκέφτηκαν, θα ενδώσει και η ζήτηση θα διογκωθεί και πάλι.

Επειδή ο κλάδος των κατασκευών συνέχισε να χτίζει, δεν υπήρξε καμία αρνητική επίπτωση στο ΑΕΠ. Οι επενδύσεις σε ακίνητα συνέχισαν να αυξάνονται με σχεδόν 30% ετησίως. Όμως, ο πληθωρισμός άρχισε να αυξάνεται από 1,5% τον Ιανουάριο του 2010 ως το 6,5% τον Ιούλιο του 2011, και οι αρχές άρχισαν να αγωνιούν. Και προέβησαν σε διεύρυνση των προσπαθειών τους για αποθέρμανση της αγοράς ακινήτων. Η κεντρική τράπεζα έγινε αυστηρότερη σχετικά με την πιστωτική επέκταση και η κινεζική οικονομία άρχισε να επιβραδύνει. Όσο το 2011 προχωρούσε, οι κατασκευαστές πάσχισαν για νέες γραμμές χρηματοδότησης ώστε να κρατήσουν τα υπερφορτωμένα χαρτοφυλάκια ακινήτων τους. Κατ 'αρχάς στηρίχθηκαν στα τραπεζικά δάνεια (έως ότου κόπηκαν), στη συνέχεια στράφηκαν σε ομόλογα υψηλής απόδοσης στο Χονγκ Κονγκ (μέχρι που η αγορά κορέσθηκε), μετά στα ιδιωτικά επενδυτικά οχήματα (που χρηματοδοτούνται από τις τράπεζες προκειμένου να παρακαμφθούν οι περιορισμοί επί του δανεισμού) και τέλος, σε ορισμένες περιπτώσεις, προσέφυγαν στους τοκογλύφους. Μέχρι το τέλος του περασμένου καλοκαιριού, πολλοί Κινέζοι κατασκευαστές είχαν ξεμείνει από επιλογές και αναγκάστηκαν να αρχίσουν την ρευστοποίηση των ακινήτων τους. Ως εκ τούτου, άρχισε η πτώση των τιμών: 30%, 40%, ακόμη και 50% έκπτωση.

Το μεγαλύτερο αναπάντητο ερώτημα είναι κατά πόσον οι υφιστάμενοι επενδυτές - οι άνθρωποι που κατέχουν όλα αυτά τα άδεια συγκροτήματα κατοικιών και τις μονοκατοικίες «φαντάσματα» που πωλούνται - θα ενταχθούν στο ξεπούλημα, το οποίο θα μπορούσε να μετατρέψει την υποχώρηση της αγοράς σε μια πανωλεθρία. Μέχρι τώρα, αυτό δεν έχει γίνει. Σε αντίθεση με τους υψηλής μόχλευσης κατασκευαστές, εκείνοι που αγοράζουν πολλά σπίτια επένδυσαν τα δικά τους χρήματα και δεν αντιμετωπίζουν άμεσες πιέσεις να πουλήσουν όπως οι κατασκευαστές. Ωστόσο, η προθυμία τους να διατηρούν σε αδράνεια τα ακίνητά τους εξαρτάται από την αξιοπιστία της ακίνητης περιουσίας ως μέσο αποθήκευσης αξίας - μια λογική που φαίνεται να διαλύεται μπροστά στα μάτια τους. Ενώ οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών στο Πεκίνο έπεσαν μόνο 3% τον περασμένο μήνα, ο όγκος των συναλλαγών εκεί και σε άλλες πόλεις έχει πέσει κατακόρυφα (πτώση 50% σε ετήσια βάση στη Shenzhen, 57% στην Tianjin, και 79% στην Changsha), γεγονός που υποδηλώνει ότι πολλοί ιδιοκτήτες θα ήθελαν να πωλήσουν - εφ 'όσον δεν θα καταγράψουν ζημία - αλλά έχουν πρόβλημα να βρουν αγοραστές. Επίδοξοι αγοραστές κατοικίας, οι οποίοι κάποτε αισθάνθηκαν πιεσμένοι να αγοράσουν πριν να αυξηθούν οι τιμές ακόμη περισσότερο, τώρα προτιμούν να περιμένουν και να κοιτάξουν γύρω τους για μια καλύτερη διαπραγμάτευση.

Τις τελευταίες εβδομάδες, πληθαίνουν οι φωνές που καλούν την κυβέρνηση να άρει τους περιορισμούς στις πολλαπλές αγορές σπιτιών - αποκαλύπτοντας, όταν τα πράγματα φτάνουν στα όρια, πόσο η αγορά έχει φτάσει να εξαρτάται από τους επενδυτές, αντί για τους τελικούς χρήστες, την ζήτηση. Αλλά και οι δύο μορφές ζήτησης εξαρτώνται, με τον δικό της τρόπο η καθεμιά, από το θεώρημα των συνεχώς αυξανόμενων τιμών. Αν αυτή η παραδοχή δεν μπορέσει με κάποιο τρόπο να αποκατασταθεί, ούτε μια πιο χαλαρή νομοθεσία ούτε ένας πιο χαλαρός δανεισμός θα πείσει τους Κινέζους να σωρεύσουν πλούτο πάλι στην ιδιοκτησία ακινήτων. Ακριβώς όπως και αλλού, οι νομισματικές αρχές της Κίνας ενδέχεται να βρεθούν, όπως λέγεται, να πιέζουν σε ένα περιβάλλον απρόθυμης ζήτησης.

Κατά ειρωνικό τρόπο, καθώς οι Κινέζοι επενδυτές αρχίζουν να αποσύρουν τα χρήματά τους από την αγορά ακινήτων, πολλοί τα καταθέτουν στις τράπεζες-και σε οχήματα «διαχείρισης ιδιωτικού πλούτου» (private wealth management) που υπόσχονται υψηλά σταθερά ποσοστά απόδοσης, αλλά κατευθύνουν τα υπό διαχείριση κεφάλαια σε επενδύσεις - όπως η ανάπτυξη ακίνητων περιουσιών και αγορά ομολόγων τοπικών κυβερνήσεων- των οποίων οι αποδόσεις στηρίζονται στις ολοένα αυξανόμενες τιμές των ακινήτων. Πολλοί φοβούνται ότι αυτή η τοποθέτηση του ρίσκου της ακίνητης περιουσίας σε νέο περιτύλιγμα θέτει τις βάσεις για τη συνέχεια στην κρίση, κρίση που ορισμένοι θεωρούν ότι είναι το Κινεζικό ισοδύναμο του χάους των ενυπόθηκων απαιτητών δανείων της Wall Street.

Παρότι τρομακτικό, το σκάσιμο της φούσκας στην αγορά ακινήτων της Κίνας δεν αποτελεί εξολοκλήρου κακή εξέλιξη. Φθηνότερη, πιο προσιτή στέγη θα μπορούσε να ξεκλειδώσει τις οικονομίες των οικογενειών της Κινεζικής εργατικής τάξης, πυροδοτώντας μεγαλύτερη καταναλωτική ζήτηση και συμβάλλοντας στην εξισορρόπηση της παγκόσμιας οικονομίας. Οι επενδύσεις που έχουν μπλοκαριστεί για καιρό σε αδρανή ακίνητα θα μπορούσαν να πλεύσουν προς πιο παραγωγικές αναζητήσεις. Οι προσαρμογές αυτές έχουν αναβληθεί για πάρα πολύ καιρό. Για το λόγο αυτό, τουλάχιστον μερικοί από τους ηγέτες της Κίνας εμφανίζονται αποφασισμένοι να επιβάλλουν μια διόρθωση παρά τους κινδύνους. Αλλά ξέρουν ότι περπατούν στην κόψη του ξυραφιού.

Πηγή

Πρωτότυπο: http://www.foreignaffairs.com/articles/136963/patrick-chovanec/chinas-re...

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου